Die Grundlage: § 2 Nr. 14 Betriebskostenverordnung
Die Kosten für den Hauswart gehören zu den Betriebskosten, die auf Mieter umgelegt werden dürfen – wenn das im Mietvertrag vereinbart ist. Umlagefähig sind nach § 2 Nr. 14 BetrKV die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer dem Hauswart für seine Arbeit gewährt. Beauftragen Sie einen Hausmeisterservice, gilt das entsprechend für dessen Rechnung.
Die wichtige Einschränkung steht gleich dabei: Nicht umlagefähig ist alles, was Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder Hausverwaltung betrifft.
Was typischerweise umlagefähig ist
- Regelmäßige Kontrollgänge durch Haus, Keller und Außenanlagen
- Treppenhausreinigung und Reinigung der Gemeinschaftsflächen
- Gartenpflege, Laub, Pflege der Außenanlagen
- Winterdienst auf Gehwegen und Zugängen
- Mülltonnen bereitstellen und den Müllplatz sauber halten
- Bedienung und Überwachung der Haustechnik, z. B. Sichtkontrolle der Heizung
Was nicht umgelegt werden darf
- Reparaturen – auch kleine, etwa das Austauschen eines Schlosses oder das Richten einer Tür. Material und Arbeitszeit dafür trägt der Eigentümer.
- Verwaltungstätigkeiten – zum Beispiel Wohnungsübergaben organisieren, Handwerker beauftragen oder Angebote einholen.
- Notdienst-Bereitschaft – eine Pauschale dafür, dass jemand im Notfall erreichbar ist, zählt nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs (Az. VIII ZR 62/19) zu den Verwaltungskosten und ist nicht umlagefähig.
Achtung, Doppelumlage
Übernimmt der Hausmeister Aufgaben wie Gartenpflege oder Hausreinigung, dürfen diese nicht zusätzlich noch einmal unter den eigenen Kostenarten (z. B. Gartenpflege nach Nr. 10 oder Hausreinigung nach Nr. 9) abgerechnet werden. Jede Leistung darf nur einmal in der Abrechnung auftauchen.
Gemischte Rechnungen sind das größte Problem
Enthält eine Rechnung pauschal „Hausmeisterleistungen“, steckt darin oft beides: umlagefähige Pflege und nicht umlagefähige Reparaturen. Dann muss der nicht umlagefähige Anteil herausgerechnet werden – und Mieter können verlangen, dass die Aufteilung nachvollziehbar ist. Im Zweifel geht das zulasten des Vermieters.
Deshalb stellen wir umlagefähige Hauswartleistungen und Reparaturen immer getrennt in Rechnung. Die Hausverwaltung kann die Positionen direkt übernehmen, ohne nachzurechnen.
Wirtschaftlichkeit nicht vergessen
Nach § 556 Abs. 3 BGB gilt für alle Betriebskosten das Wirtschaftlichkeitsgebot: Die Kosten müssen in einem angemessenen Verhältnis zur Leistung stehen. Ein klares Leistungsverzeichnis mit Turnus hilft, das im Streitfall zu belegen.
Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.